Рынки недвижимого имущества их классификации и структура. Ведущие субъекты рынка недвижимости, их характеристика


На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынков имеют сложную функциональную структуру (рис. 3.1).


Покупатель - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.
Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать: органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).
Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик. Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.
Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:
  • выбор экономически эффективного проекта;
  • создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
  • получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
  • поиск инвесторов;
  • определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
  • разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
  • отбор и привлечение подрядчиков;
  • контроль над осуществлением работ.
Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.
Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости - организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости - земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.
С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости:
  • сделки купли-продажи, дарения, обмена (в том числе, выступая в качестве посредников);
  • сдачу в аренду помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц;
  • расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;
  • продажу объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.
Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.
Управление недвижимостью - это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью включает:
- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
  • оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
  • управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами инструкциями и т.п.). Внешнее управление - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленная на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
Управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объектов недвижимости и в его интересах в течение определенного срока от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, не запрещенные законом или договором доверительного управления.

Структура рынка недвижимости включает в себя отдельные объекты, представленные на рис.2.1.

Во-первых, - жилье (жилые помещения): квартиры в многоквартирных жилых домах; индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи); помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах и т.д.

Во-вторых, - коммерческая недвижимость: гостиницы, мотели, дома отдыха; бизнес-центры, офисные помещения; торговые центры, магазины; рестораны; пункты сервиса.

В-третьих, - промышленная недвижимость: заводские помещения; гаражи; офисы-склады; помещения научно-исследовательских организаций.

В-четвертых, - недвижимость социально-культурного назначения: больницы, поликлиники; школы; здания правительственных и

Объекты рынка недвижимости

Рис. 2.1

административных учреждений; церкви, монастыри и другие культовые сооружения.

И, наконец - земля (земельные участки).

Субъекты рынка недвижимости подразделяются на пользователей, потребителей, коими является население отдельных регионов, посредников (брокеров) и других профессиональных участников рынка недвижимости.

Информация о населении региона или города фактически является информацией о потенциальных участниках рынка недвижимости. Поэтому введение такого рода статистических данных является немаловажным фактором при анализе рынка. К общим характеристикам населения города (региона) можно отнести следующие:

1.Общая численность населения - численность наличного населения, к которому относятся лица, находившиеся на момент переписи на данной территории, включая временно проживающих.

Текущая ее оценка производится органами статистики на основании итогов последней переписи населения, к которым ежегодно прибавляются числа родившихся и прибывших на данную территорию и вычитаются числа умерших и выбывших с данной территории.

2.Общий коэффициент естественного прироста населения - разность общих коэффициентов рождаемости и смертности, исчисляемых как отношение, соответственно, числа родившихся и числа умерших в течение календарного года к среднегодовой численности наличного населения. Данные коэффициенты исчисляются в промилле, т.е. по отношению к 1 тысяче человек. Они позволяют оценить прирост или падение потенциального спроса на жилье со стороны населения.

3.Данные о миграции населения (въезд, выезд, сальдо). Данные о миграции получаются органами статистического учета прибытия и убытия населения на данной территории, которые составляются одновременно с адресными листками при регистрации населения по месту жительства.

4.Обеспеченность населения жильем - характеризует, наряду с численностью населения, степень напряженности потенциального спроса на рынке жилья. В российской статистике исчисляется в квадратных метрах общей и жилой площади на душу населения по данным ежегодной отчетности по жилому фонду.

Следует отличать брокеров, работающих в сфере недвижимости от других профессиональных участников рынка недвижимости, которые оказывают услуги, как административным службам рынка недвижимости, так и участникам рынка.

Землеустроители, специалисты по территориальной планировке поселений, независимые оценщики и нотариусы, выполняют работы по заказам органов управления, либо готовят для государственного учета, регистрации документы по заказам граждан и организаций, позволяют освободить административные органы от несвойственных им функций коммерческих организаций, и принимают на себя имущественную ответственность за результаты работы.

Благодаря разделению административных и хозяйственных функций (в частности, кадастрового учета и работ по натурному измерению, землеустройству) устраняются условия для монополизации, развивается конкуренция, что обеспечивает предложение качественных услуг по приемлемой цене.

Для того чтобы защитить интересы потребителей, государство обеспечивает контроль за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости посредством законодательства, предотвращающего злоупотребления, вызванные неосведомленностью клиента, путем лицензирования отдельных видов деятельности и установления базовых требований по качеству услуг, по гарантиям их обеспечения. Содержательные условия лицензирования определяются с привлечением общественных организаций участников рынка, заинтересованных в повышении престижа своей профессии.

Разработка и утверждение стандартов профессиональной деятельности на рынке недвижимости осуществляется саморегулируемыми общественными организациями участников рынка; вмешательство в эту деятельность органов власти не допускается, если иное прямо не предусмотрено законом Российской Федерации. Общественные организации участников рынка самостоятельно вырабатывают необходимые правила и нормы поведения своих членов, контролируют выполнение этих требований и в случае их нарушения инициирует применение административных и судебных процедур. Общественные организации профессиональных участников рынка являются выразителями интересов всех участников рынка, всего общества по большинству вопросов правового регулирования рынка недвижимости. Поэтому, необходимо установить следующий обязательный порядок участия общероссийских организаций в подготовке проектов нормативных правовых актов:

рассмотрение соответствующими ведомствами, Правительством Российской Федерации проектов, подготовленных общероссийскими общественными организациями участников рынка недвижимости;

обязательная передача общероссийским общественным организациям проектов нормативных актов по рынку недвижимости для подготовки заключений. Такие заключения должны быть рассмотрены, а замечания и предложения - учтены по существу;

привлечение ведомствами саморегулируемых организаций к подготовке проектов нормативных актов по рынку недвижимости.

Существует система служб по обеспечению рынка недвижимости, которая создается на местном уровне в форме переданных в ведение муниципальному образованию учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, муниципальных учреждений по кадастровому учету единых объектов недвижимости, иных муниципальных учреждений.

Цель муниципальных служб по обеспечению рынка недвижимости (далее - система служб) состоит в том, чтобы создать базовые условия для рынка недвижимости, а именно:

Юридически закрепить факт появления объекта недвижимости, посредством государственного учета в кадастре материалов землеустройства и технической инвентаризации.

Установить права и обязанности собственника по использованию и развитию недвижимости (правовое зонирование), которые определяют ценность недвижимости как товара;

Гарантировать существующие права путем регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

Обеспечение оценки всех объектов недвижимости в пределах муниципалитета для целей налогообложения, и сбора муниципального налога на недвижимость.

Введение

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. 1

В своей работе я поставила целью рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;

определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;

рассмотреть особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;

проанализировать состояние рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

В заключении я сделала некоторые выводы на основании проделанной работы.


1. Недвижимое имущество и его виды

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400). 2

Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые». 2

В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке». 1

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г. 2

1.1.Понятие и признаки недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 3

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. 2

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом. 2

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. 2

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др. 1

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. 1

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции. 1

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.


Основные признаки недвижимости 1

Признаки Содержание (состояние)
1 Сущностные (родовые) Степень подвижности Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2 Связь с землей Прочная физическая и юридическая
3 Форма функционирования Натурально-вещественная и стоимостная
4 Состояние потребительской формы в процессе использования Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5 Длительность кругооборота (долговечность) Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
6 Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7 Общественное значение Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8 Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки. 1

На рынке недвижимости функционируют различные субъекты или участники. В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы: экономические субъекты, институциональные и неинституциональные участники.

1. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур (профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе, исследователи и аналитики рынка недвижимости, страховщики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, участники фондовых рынков, юристы, образовательные учреждения, т.е. организации).

2. К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

Органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

Организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра; зонированием территорий, оформлением землеотвода);

Федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдача решений на строительство;

Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

Органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

Органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, такие как:

Законодательное установление правил и ограничений;

Учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

Распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

Контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

Стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

Инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

3. К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

Предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности);

Риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

Девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объека полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

Редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок;

Проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

Оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.

Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Но для совершения сделок на рынке недвижимости они должны получить лицензию. Это требование не распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. Для получения лицензии юридическое лицо должно представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области.

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения – Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риелторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Активные участники рынка недвижимости – инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.

Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства РФ, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.

Любой инвестор имеет право:

· самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

· привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;

· передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;

· контролировать целевое назначение инвестиций;

· владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов:положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;

· не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;

· безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

· признания инвестора банкротом;

· стихийных бедствий, катастроф;

· введения чрезвычайного положения;

· если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

· долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;

· приобретения предприятий;

· создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;

· приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;

· приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;

· приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;

· предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.

Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории: для продажи, для торговли и бизнеса, для капиталовложений, для личного пользования.

Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами.

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Понятие недвижимости и ее виды.

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования.

Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

· локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

· уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

· низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

· несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

· разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

· рынок земли (земельных участков),

· рынок жилья,

· рынок нежилых помещений,

· рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).

2. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

3. Размытость законодательной базы.

4. Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.

5. низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

сезонные колебания;

необходимость государственной регистрации сделок;

вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью. 2

сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны. 1

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала. 3

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Основные особенности российского рынка недвижимости 1

Особенности

Результат

Различия рынков недвижимости по регионам

Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов

Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах

Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения

Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования

Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом

Недостаточная информированность участников

Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры

Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме

Неравномерное развитие сегментов рынка

Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости

Рынок земли практически не развит

Невозможность точных прогнозов тенденций развития

Экономическая и политическая нестабильность

Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования

Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному

 
Статьи по теме:
Лидеры и аутсайдеры Какие страны относятся к аутсайдерам
15-02-2010 13:18 Страны-аутсайдеры получили прозвище PIGS (свиньи) Появившаяся с легкой руки экономистов Goldman Sachs аббревиатура , объединяющая потенциальных экономических лидеров, стала обрастать клонами. Для потенциальных аутсайдеров - Португалии,
Комиссия по градостроительству, государственной собственности и землепользованию
1. Комиссия по землепользованию и застройке (далее - Комиссия) создается в целях подготовки Правил землепользования и застройки в соответствии с Градостроительным Земельным кодексами Российской Федерации, а также для решения следующих задач: Рассмотрение
Что такое сборные конструкции?
Унифицированные, заводского изготовления конструкции. Сборные конструкции в строительстве, конструкции, собираемые (монтируемые) из готовых элементов, не требующих дополнительной обработки (обрезки, подгонки и пр.) на месте строительства. Элементы сборны
Устойчивость и надежность банка
2.2 Анализ депозитных операций ПАО «Сбербанк России» Привлечение средств частных клиентов и обеспечение их сохранности остаются основой бизнеса ПАО «Сбербанк России» привлекает средства в срочные депозиты, вклады до востребования, включая банковские карты