Нормальная отдача. Внутренняя норма отдачи (IRR)


норма отдачи на вложенный капитал, K - ве личина капитала, w - ставка оплаты труда, L - величина фактора труда, п - доля прибыли в доходах, с течением времени остается постоянным. Они различаются в точке зрения на условия, при ко торых это должно происходить. В зависимости от того, соотноше ние каких параметров не меняется, различают три вида нейтраль ного технического прогресса:
  • 13.4. Спрос и предложение капитала для продажи
    норма дисконтирования, или дисконта (в виде десятичной дроби, напри мер, 10% = 0,1); 2 - сумма годовых дисконтированных доходов. В соответствии с данной формулой настоящая стоимость инвестиций при по купке машины, которая приносит ежегодно 1000 р. в течение 4 лет, а затем прода ется за 1000 р., равна: 1000 1000 1000 2000 PV= ~П_ + Т?" + ТТГ + ТТГ" =909 + 826 + 751+ 1366= 3852 p. Таким
  • 13.3. ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ КАПИТАЛ
    норма отдачи вложений в получение среднего образования составляет от 10 до 13%, а вложений в получение высшего образования - от 8 до 10%. Человеческий капитал является очень важной формой инвестиций в развитых рыночных экономиках. По оценкам Мирового банка человеческий капитал превышает 80% всех производительных богатств в Японии и 60% в США. В Австралии и Канаде, обладающих огромными природными
  • 12.4. Риск инвестиционных решений
    норма отдачи (без учета инфляции) определяется как отношение всех денежных поступлений к цене приобретения: D + (К, - К,) D + ДК R = 5 = > Р Р где R Ч норма отдачи; D Ч дивиденд; ДК=К1 - КоЧ прирост капитала; Р Ч цена приобретенного актива. Активы делятся на рисковые и безрисковые. Безрисковые активы - это активы, дающие денежные поступления, размеры которых заранее известны (казначейские
  • 3.3. Ипотечно-инвестиционный анализ
    норма прибыли на вложенный капитал; по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения. Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита: определяется доход от реверсии; из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом; по
  • Индекс прибыльности
    норма отдачи (IRR) - это норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость возврата капитала равна начальным инвестициям, т.е. NPV= 0. Недостатки этого критерия менее очевидны, чем при сроке окупаемости. Определение IRR заключается в подборе подходящей нормы дисконтирования для денежных потоков. Для этого все положительные и отрицательные денежные потоки проекта анализируются для
  • Рентабельность образования.
    норма отдачи отдачи, как и норма
  • Рентабельность образования.
    норма отдачи - исчисляется путем отнесения доходов от него к его стоимости. Норма отдачи, как и норма прибыли, - измеряет степень эффективности инвестиций и реализует их распределение. Отдача от вложений в человека в среднем много выше, чем от вложений в физический капитал. Однако в случае человеческого капитала она убывает с ростом объема инвестиций, а в случае иных активов не меняется.
  • 20.6. Закономерности формирования человеческого капитала
    норма отдачи вложений в образование; С - объем инвестиций в течение я лет обучения. В рамках теории человеческого капитала заработная плата рассматривается в виде некой слоистой структуры, в которой каждому слою соответствует определенный уровень образования. Величина заработков конкретного слоя, соответствующего данному конкретному уровню образования, представляет собой денежный доход от него.
  • оценка дисконтированного потока денежных средств
    норма отдачи (ВЦО) равна приблизительно 18%. марная приведенная стоимость 25 тыс., 15 тыс., 10 тыс. и 3 тыс. ф.ст. составила в итоге точно 40 тыс.
  • думай, думай, голова...

    макроэкономическая оценка

    социальной нормы отдачи образования

    К сожалению, в российской экономической литературе очень редко

    Встречаются работы, в которых исследуются статистические

    Взаимосвязи уровня накопления человеческого капитала и других

    экономических переменных. Одним из немногих примеров такого рода исследований может служить работа Д. Нестеровой

    И К. Сабирьяновой.1 На основе данных социологических опросов

    С использованием уравнения Дж. Минцера ими была рассчитана

    Норма отдачи профессионального опыта и образования работников государственных, приватизированных и коллективных предприятий.

    Величина внутренней нормы отдачи образования оказалась

    невелика - от 1 до 5%, причём статистически значимой она

    Оказалась только для государственных и приватизированных

    Предприятий. Ещё одним примером может служить работа

    И. Майбурова, в которой рассчитываются частные и общественные

    Нормы отдачи образования в отраслевом разрезе.2

    Расчёты норм отдачи от образования имеют давнюю историю. Дж. Минцер (1957, 1958, 1962), У. Хансен (1963), и Г. Беккер (1964) проводили их расчёт по годовой пространственной выборке из переписей США по возрасту и срокам обучения.3 Г.Беккер рассчитал норму отдачи по выпускникам колледжей на основании данных переписей 1940-го и 1950-го гг. и последующих лет.

    1 Нестерова Д., Сабирьянова К. Инвестиции в человеческий капитал в переходный период в России.// Российская программа экономических исследований. 1999, № 4.

    2 Майбуров И. Эффективность инвестирования в человеческий капитал в США и России. Мировая экономика и международные отношения, 2004, № 4.

    3 Берндт Э.Р. Практика эконометрики: классика и современность. М.: ЮНИТИ, 2005, с. 199..

    Корицкий А.В.

    канд. экон. наук, доцент кафедры «Экономическая теория» Сибирского университета потребительской кооперации, г. Новосибирск

    Его оценки величин норм отдачи составляли 14,5% в 1939 г., 13% в 1949 г., 12,4% в 1956 г. и 14,8% в 1958 г., аналогичные оценки для выпускников высших школ (общей средней школы в российской классификации) составили 16%, 20%, 25% и 28% соответственно.4 Дж. Псачаропулос провёл расчёты норм отдачи от образования разных уровней в США за период с 1939 г. по 1982 г. По его данным, для среднего образования она колебалась в этом периоде от 10,7% до 18,2%, для высшего образования от 7,9% до 10,2%.5 Аналогичные уровни норм отдачи дают результаты исследований многочисленных американских и европейских экономистов.

    В последние десять-пятнадцать лет появились работы, в которых расчёт норм отдачи образования проводится на основе макроэкономических (кросс-секционных) исследований, в которых используются данные о средних доходах и образовательных достижениях населения ряда стран, а не данных переписей или социологических опросов. Примерами таких работ могут служить расчёты Р. Холла и ЧДжонса (1996 и 1998) и Ф. Каселли (2005).6 Р. Холл и Ч. Джонс использовали в своих работах аргументированную следующим образом функцию Кобба-Дугласа:

    где К означает запас физического капитала, И является запасом аргументированного человеческим капиталом труда, используемого в производстве,

    А представляет аргументированную трудом меру продуктивности.

    4 Там же, с. 200.

    5 Там же, с. 203.

    6 Hall R. E., Jones Ch. I. Why do some countries produce so much more output per worker than others? NBER Working Paper Series, Working Paper 6564, May 1998; Caselli F, Accounting for Cross - Country Income Differences, CEP Discussion Paper N 667, January 2005.

    если для северных регионов причиной повышенных средних доходов является

    заработная плата с «северными» коэффициентами, то для мегаполисов - только повышенная производительность труда

    человеческий капитал

    При этом авторы принимают, что труд Ь(является однородным внутри страны и что каждая единица труда имеет продолжительность подготовки с Ь лет обучения (школьного и прочего). Труд, аргументированный человеческим капиталом, задаётся функцией:

    В данной спецификации функция 0(Ь) отражает эффективность единицы труда с р лет образования по отношению к единице труда без образования (0(О)=О). Производная 0Л(Ь) является нормой отдачи образования, оценённой с помощью функции регрессии заработной платы Дж. Минцера.

    Из этого следует, что дополнительный год обучения увеличивает производительность работ-жа пропорционально 0Л(Ь) 7. формуле (3) используется линейная версия кции 0(Ь), а коэффициент у имеет значение нормы отдачи дополнительного года образования.

    В нашем случае будет использоваться несколько иная производственная функция, комбинация производственной функции Кобба-Дугласа и уравнения Дж. Минцера, с использованием переменных в расчёте на одного занятого в экономике региона:

    Петербурге

    наиболее

    где у - средний доход одного занятого в экономике региона;

    к - средняя фондовооружённость труда одного занятого;

    Ь - средняя продолжительность обучения одного занятого в экономике региона.

    интенсивно

    протекать

    процессы

    производства _и диффузии

    новых знании и технологий

    7 По-видимому, впервые предложили такой способ включения лет обучения в агрегированную производственную функцию М.Билс и П. Кленов, см. Например: Bils M., Klenov P., Does Schooling Cause Growth or the Other Way Around?, 1996. University of Chicago GSB mimeo.

    Последний показатель рассчитан на основе данных ежегодных единовременных обследований Роскомстата о распределении занятого населения по уровням образования. Он определяется как средневзвешенная величина числа лет обучения одного занятого, в качестве весов использовались доли занятых с соответствующим уровнем образования. Сроки обучения по уровням образования были приняты следующими: высшее образование -16 лет, незаконченное высшее - 14 лет, среднее специальное - 13 лет, профессионально-техническое - 12 лет, среднее общее - 11 лет, незаконченное среднее 9 лет, начальное и ниже 4 года.

    Аналогичный показатель был использован И. Майбуровым.8

    Для учёта специфических особенностей российских регионов, которые могут существенно различаться по своим характеристикам, введём дополнительно три фиктивные переменные. Производственная функция с использованием фиктивных переменных имеет следующий вид:

    у = Ака + а\(}\ + а2(12 + аЪ(1Ъ) (4)

    в рассматриваемый период

    восстановление

    экономики

    активнее всего

    шло в плотно

    населённых

    регионах,

    включающих

    миллионники

    d1 - фиктивная переменная, характеризующая особенности северных регионов России, принимающая значение 1 - если регион северный (в качестве «северных» регионов взяты: Мурманская, Магаданская и Камчатская области, республики Коми и Саха (Якутия), Коми-Пермякский, Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский, Ненецкий, Таймырский (Долгано-Ненецкий), Эвенкийский, Чукотский и Корякский автономные округа), и 0 для всех прочих;

    Фиктивная переменная, характеризующая особенности экономики городов-мега-

    8 Майбуров И. Эффективность инвестирования в человеческий капитал в США и России. МЭиМО, 2004, N 4.

    человеческий капитал_

    урбанизация

    Может являться

    наиболее наглядным _примером

    экстернальных

    эффектов

    человеческого

    капитала

    полисов (для Москвы и Санкт-Петербурга она равна 1, и 0 - для всех прочих); $з - фиктивная переменная, характеризующие особенности экономики регионов, включающих крупные индустриальные и научные центры - города миллионеры (регионы, включающие Ростов-на-Дону, Уфу, Пермь, Нижний Новгород, Казань, Самара, Волгоград, Челябинск, Екатеринбург, Омск, Новосибирск имеют её равной 1, и 0 для всех прочих) Соответствующее уравнение регрессии имеет вид:

    1п у. = 1п А + а 1п к1 + ук1 +

    Ах(1х + а2с12 + аъс13 + £1

    Причины выделения «северных» регионов очевидны - доходы занятого в их экономике населения значительно выше, чем в других регионах из-за суровых природно-климатических условий и соответствующих компенсационных надбавок («северных» коэффициентов).

    Вторая и третья фиктивные переменные должны уловить эффект экстерналий человеческого капитала в условиях городских агломераций. Мегаполисы Москва и Санкт-Петербург существенно отличаются от всех прочих регионов России как крупнейшие центры науки, культуры, образования, финансов, торговли и прочих передовых отраслей современной рыночной экономики. Эффекты внешней экономии от масштаба производства и «расплёскивания» знаний должны проявляться в них наиболее ярко. В регионах, включающих города-миллионеры, данные эффекты, как можно ожидать, также должны проявляться, но слабее, чем в мегаполисах, из-за существенно меньшей ёмкости рынков и наличия сырьевых отраслей (сельского хозяйства и пр.), характеризующихся отрицательными эффектами масштаба производства.

    Такая форма производственной функции обеспечивает сочетание степенной функци-

    ональной связи фондовооружённости труда с денежными доходами одного занятого в экономике региона и экспоненциальную связь с теми же доходами показателя, характеризующего величину человеческого капитала (средней продолжительности обучения как в известной формуле Дж.Минцера). Последняя форма связи позволяет рассчитать норму отдачи образования, с тем отличием, что в агрегированной функции рассчитывается социальная норма отдачи, в то время как Дж.Минцер и многие другие экономисты рассчитывали частную норму отдачи образования, используя данные переписей населения в США и величины индивидуальных доходов и уровней образования отдельных людей. Попытаемся проверить наличие статистических связей между переменными данного регрессионного уравнения на основе статистических данных о средних доходах одного занятого в экономике регионов России населения, среднем уровне образования занятых, фондовооружённости труда занятых и прочих статистических данных за период 2000-2005 гг. Результаты расчёта параметров регрессионного уравнения (5) приведены в табл. 1. Можно отметить явную тенденцию к росту константы А, что определённо характеризует повышение продуктивности экономики России в рассматриваемый период (то есть рост общей факторной продуктивности). Наблюдается также тенденция к снижению эластичности изменения дохода на одного занятого по фондовооружённости труда (коэффициента а), хотя данная тенденция неустойчива и колебания величины коэффициента по годам довольно велики.

    Величина коэффициента у, характеризующего в данном случае социальную норму отдачи образования, варьируется (коэфф. В) от 18 до 33%, что показывает, на сколько процентов повышаются средние доходы занятых в экономике региона при повышении уровня образования на 1%.

    Статистически значимы и коэффициенты при фиктивных переменных. Особенно сильная

    образование создаёт позитивные экстерналии, то есть даёт выгоды не только владельцам человеческого капитала, но и всем окружающим их людям

    человеческий капитал

    связь с величиной средних доходов одного занятого в экономике региона у фиктивных переменных »северные регионы» и «мегаполисы», величина коэффициентов а1 (Beta) колеблются по годам от 0,26 до 0,44, B - от 0,24 до 0,51, коэффициентов a2 (Beta) от 0,17 до 0,33, и B - 0,24 до 0,72.

    Если для северных регионов причиной повышенных средних доходов является, по-видимому, заработная плата с «северными» коэффициентами (и другими компенсационными выплатами за суровые природно-климатические условия), то для мегаполисов естественной причиной может являться только повышенная производительность труда (и других факторов производства), связанная с реализацией эффектов масштаба производства, образовательными экстерналиями и «расплёскиванием» знаний. Действительно, в Москве и Санкт-Петербурге наиболее интенсивно должны протекать процессы производства и диффузии новых знаний и технологий и, в наибольшей степени, по сравнению с другими регионами России, проявляться эффекты экономии на масштабе производства (см. табл. 1, коэфф. a2). Аналогичные явления должны наблюдаться и в экономике регионов, в которых находятся города-миллионеры. Но их масштабы скромнее, что проявляется в меньших по величине коэфф. а3, которые колеблются от 0,1 до 0,24 (для Beta), и от 0,14 до 0,21 (для B), обнаруживая явную тенденцию к росту по годам. Можно предположить, что в рассматриваемый период восстановление экономики активнее всего шло в плотно населённых регионах, включающих города-миллионни-ки, что сказалось на росте доходов населения этих регионов и проявилось в росте коэфф. а3. Как отмечает Р. Лукас, урбанизация может являться наиболее наглядным примером экс-тернальных эффектов человеческого капи-тала.9

    9 Lucas R.E. (1988) «On the mechanics of economic development». Journal of Monetary Economics. 22. 3-42.

    Таблица 1

    Результаты расчёта регрессионного уравнения по формуле (5) по регионам России

    за 2000-2005 гг. (уровень доходов на 1 занятого - уровень образования)

    Показатели регрессии 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.

    Константа liiA Станд.ошибка 2,706* (0,866) 3,207* (1,026) 2,522* (0,872) 3,571* (1,009) 3,564* (1Д55) 5,125* (1,172)

    Коэфф. a (Beta) Станд.ошибка В Станд.ошибка 0,556* (0,074) 0,573* (0,077) 0,481* (0.065) 0.234* (0,088) 0,451* (0,062) 0,350* (0,048) 0,535* (0,069) 0,412* (0,053) 0,546* (0,067) 0,427 (0,053) 0,449* (0,074) 0,309* (0,051)

    Коэфф. у (Beta) Станд.ошибка В Станд.ошибка 0,180* (0,074) 0,187* (0,079) 0,188* (0,070) 0,234* (0,088) 0,299* (0,065) 0,333* (0,072) 0,193* (0,069) 0,236* (0,084) 0,173* (0,069) 0,238* (0,096) 0,145** (0,072) 0,185** (0,093)

    Коэфф. al (север) Beta Станд.ошибка В Станд.ошибка 0,267* (0,068) 0,312* (0,079) 0,444* (0,062) 0,514* (0,072) 0,393* (0,060) 0,421* (0,065) 0,252* (0,067) 0,248* (0,066) 0,325* (0,066) 0,345* (0,069) 0,368* (0,075) 0,355* (0,072)

    Коэфф. а2 (Beta) Станд.ошибка В Станд.ошибка 0,261* (0,070) 0,724* (0,196) 0,178* (0,067) 0,492* (0,185) 0,178* (0,063) 0,455* (0,160) 0,335* (0,067) 0,831* (0,165) 0,246* (0,067) 0,622* (0,169) 0,283* (0,071) 0,687* (0,174)

    Коэфф. аЗ (Beta) Станд.ошибка В Станд.ошибка 0,109** (0,058) 0,142** (0,076) 0,121** (0,056) 0,156" (0,072) 0,125** (0,055) 0,149** (0,066) 0,174* (0,058) 0,187* (0,063) 0,246* (0,057) 0,181* (0,065) 0,192* (0,059) 0,219* (0,068)

    Коэфф. детерминации F Р - уровень Количество регионов 0,7307 44,494 0,0000 88 0,7503 49,268 0,0000 88 0,7587 51,583 0,0000 88 0,738 45,595 0,0000 87 0,746 47,911 0,0000 88 0,728 43,324 0,0000 87

    *) Параметр имеет 196 значимость. **) Параметр имеет 5?6 значимость. ***) Параметр имеет 1096 значимость.

    Числа в скобках означают стандартную ошибку оценки.

    заработной платы

    В регионах России

    Не обнаруживает

    Статистически

    значимой

    связи с уровнем

    Образования

    в их экономике

    Следует отметить, что расчёты нормы отдачи образования в кросс-секционных или других макро расчётах дают величины социальной нормы отдачи значительно превышающие расчёты частных норм отдачи на микроуровне.

    Например, Г. Дженкинс, в своих расчётах по статистическим данным Великобритании, пользуясь аналогичной моделью, получила оценки общей отдачи высшей образовательной квалификации (высшее и послевузовское образование) на уровне 70-86%, в то время как для промежуточной образовательной квалификации (колледж) около 38-50%.10

    Данный результат поддерживает предположение, что образование создаёт позитивные экстерналии, то есть даёт выгоды не только владельцам человеческого капитала, но и всем окружающим их людям, в том числе предпринимателям. Действительно, если рассматривать условия в России, то заработная плата здесь составляет менее половины всех доходов населения регионов, а уровень заработной платы в регионах не обнаруживает статистически значимой связи с уровнем образования занятых в их экономике.

    Следовательно, статистически значимую положительную связь уровня доходов занятых со средним уровнем их образования можно объяснить только наличием значительной положительной связи уровня образования и прочих доходов: доходов предпринимателей, от собственности и пр. (включая скрытую заработную плату).

    Окончание следует

    10 Jenkins H., Education and Production in the United Kingdom. Nuffild College, Oxford, Economic Disscussion Paper N101.

    22.01.2016 11:35 1806

    Внутренняя норма отдачи (IRR) – дисконтная ставка, при которой размер чистой текущей стоимости (NPV) равен нулю, и текущая стоимость возврата капитала отвечает начальным инвестициям:

    Мы видим: здесь норма отдачи отражает пороговую величину доходности проекта, поскольку капиталовложения в недвижимость при условии более низкой ставки отдачи будут убыточными.

    Следовательно, мнение об экономической (коммерческой) целесообразности проекта верно, если размер IRR выше минимальной норму отдачи, допустимой для инвестора или девелопера (IRR>i, где i - стоимость капитала), и неприемлемой, если IRR < i.

    IRR, таким образом, отражает пороговое значение доходности проекта, поскольку капиталовложение в недвижимость при меньшей ставке отдачи будет убыточным. По сути, IRR отражает норму процента, которую зарабатывает ежегодно каждая инвестированная денежная единица за время владения инвестицией. Одновременно денежные потоки проекта изолируются от внешней среды, чем и обусловлено включение в наименование этого критерия термина "внутренний", то есть, относящийся только к внутренней структуре денежных потоков.

    Данное положение иллюстрирует схема денежного потока по периодам, где внутренняя норма отдачи уже определена - IRR = 22.03%, а начальная инвестиция, равная 80000 долл., создает денежные потоки:

    • 1 год - 0,
    • 2 год - 30000 долл.
    • 3 год - 60000 долл.
    • 4 год - 59500 долл.,

    Используемые для возврата начальных инвестиций.

    Практический расчет внутренней нормы отдачи базируется на подготовке таблицы денежных потоков. В дальнейшем коэффициент дисконтирования (фактор текущей стоимости единицы на выбранную ставку дисконта) может использоваться при расчете текущей стоимости потока.

    В случае положительного значения NPV (чистой текущей стоимости) ставка дисконта повышается (величина коэффициента дисконтирования при этом снижается). При отрицательной величине NPV в результате роста дисконтной ставки значение внутренней нормы отдачи окажется между величинами двух ставок дисконта.

    Точный размер внутренней нормы отдачи определяется через линейную интерполяцию:

    где IRR - норма отдачи;
    i1 – дисконтная ставка для положительной NPV;
    i2 – дисконтная ставка для отрицательной NPV;
    NPV+ - положительная NPV;
    NPV- - отрицательная NPV.

    Последовательно задавая значение дисконтной ставки, выберем такие, чтобы чистая текущая стоимость (NPV) принимала минимальное отрицательное и минимальное положительное значения:

    Отсюда видно, что при дисконтной ставке 22% стоимость положительна (3766); а при 23% - становится отрицательной (-3903). Следовательно, IRR должна быть больше 22% и меньше 23%.

    При помощи линейной интерполяции определим точную величину IRR:

    IRR денежного потока здесь равна 22,5%:

    Данная величина IRR показывает пороговую норму отдачи инвестиций и собственного капитала. IRR можно использовать при согласовании условий предоставления займа, так как дает представление о величине максимальной ставки процента, которую возможно уплатить без ущерба для вложения капитала.

    При этом применение IRR как критерия оценки проекта девелопмента имеет недостатки. Как указывает Е.И. Тарасевич (Анализ инвестиций в недвижимость. - СПб: МКС, 2000, с.318), для проектов разного масштаба и с разным распределением денежных потоков во времени IRR приобретает неоднозначный смысл.


    Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.

    Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выбором типа капитализируемого дохода и способом капитализации:

    • техники непосредственного дисконтирования;
    • модельные техники;
    • техники ипотечно-инвестиционного анализа.
    Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов (I O) и реверсии V On с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи Y O:
    Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.

    Для определения средней величины общей нормы отдачи Y O используются следующие техники:

    • техника кумулятивного построения;
    • техника сравнения с альтернативными проектами;
    • техника сравнения продаж;
    • техника мониторинга рыночных данных.
    Техника дисконтирования с суммированием рисков (техника кумулятивного построения) заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:
    где Y RF – безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; Y R – премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; Y L – премии за риск низкой ликвидности; Y FM – премии за риски, связанные с финансовым менеджментом

    Пример 14. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 3 года, после чего перепродать его за 4500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб., 950 тыс. руб., 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма - 0,03; премия за страновой риск - 0,06; премия за физические риски - 0,025; премия за экономически риски - 0,015; премия за социальные риски - 0,03; премия за риск низкой ликвидности - 0,04; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом - 0,03.

    1. Определим среднюю величину общей нормы отдачи:

    2. Определим стоимость объекта недвижимости:

    Техника сравнения с альтернативными проектами заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость.

    При этом для величины общей нормы отдачи Y O определяется диапазон возможных значений с границами снизу Y 1 и сверху Y 2:


    Техника сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта.

    Техника мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.

    Модельные техники обеспечивают определение рыночной стоимости всего объекта недвижимости для относительно простых частных случаев капитализации чистых операционных доходов, не меняющихся по периодам, и величины стоимости реверсии, связываемой с искомой стоимостью путем прогноза изменения ее во времени:


    где d n = 1/(1+ Y O) n - дисконтный множитель, a n = 1/(1- d n) n - текущая стоимость единичного аннуитета.

    При этом используется одинаковая для всех периодов общая норма отдачи, определяемая аналогично величине общего коэффициента капитализации:


    где SFF O = 1/S On – коэффициент фонда возмещения, S On = 1/(1+Y O) n –1 - будущая стоимость единичного аннуитета, Δ O = (V On – V O)/ V O – величина относительного приращения стоимости объекта.

    В этой группе представлены:

    • техники без учета амортизации;
    • техники полной амортизации;
    • техники линейной амортизации.
    Техники без учета амортизации применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода (SFF O →0), либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки (Δ O =0), т.е. первоначальной инвестиции.
    Стоимость такой недвижимости определяется путем деления чистого операционного дохода на подходящую норму отдачи (12).

    Пример 15. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник без учета амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 3 года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,203

    Определим стоимость объекта недвижимости:

    Техники полной амортизации применяется в случаях, когда доходы от эксплуатации обеспечивают не только формирование дохода на капитал, но и полный возврат капитала (Δ O =-1, R 0 =Y 0 + SFF O).

    В результате (26) приобретает следующий вид:


    Для расчета фактора фонда возмещения (SFF O) используют норму отдачи, характерную для оцениваемого проекта (техника Инвуда) или по безрисковой ставке (техника Хоскольда)

    Пример 16. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельной техники полной амортизации Инвуда и модельной техники полной амортизации Хоскольда, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 3 года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10; безрисковая ставка определена в размере 0,06.

    1. Техника Инвуда:

    1.1 Определим общий коэффициент капитализации:

    1.2 Определим стоимость объекта недвижимости:

    2. Техника Хоскольда:

    2.1 Определим общий коэффициент капитализации:

    2.2 Определим стоимость объекта недвижимости:

    Техники линейной амортизации применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом.

    Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда:


    где A - величина корректировки.

    При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка A имеет знак «+», а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак «-«.

    Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости (Δ O) на фактор фонда возмещения (SFF O), а общая формула для коэффициента капитализации принимает вид (26).

    Пример 17. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник линейной амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 3 года, стоимость объекта уменьшится за период владения на 12%; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

    1. Определим величину относительного приращения стоимости объекта:

    2. Определим общий коэффициент капитализации:

    3. Определим стоимость объекта недвижимости:

    Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:

    • техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием;
    • модельная техника анализа (техника Эллвуда).
    Техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием основана на сложении основной суммы ипотечного кредита (V M) с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива:
    где d En = 1/(1+ Y E) n - дисконтный множитель, a En = 1/(1- d En) n - текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанные для т периодов при норме отдачи на собственный капитал, Y E определяется теми же техниками, что и общая норма отдачи, I E = NOI - DS - величина дохода на собственный капитал, V En = V On - V Mn – стоимость реверсии для собственного капитала, определяемая как разность общей стоимости реверсии (V On) и остатка платежей по кредиту (V Mn).

    Пример 18. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием, если известно что: собственник на приобретение объекта оценки 2 года назад затратил 3400 тыс. руб.; на приобретение объекта недвижимости был получен кредит в размере 1 000 тыс. руб. под 13% годовых на 6 лет (годовой платёж по обслуживанию долга 250 тыс. руб.); собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 3 года, после чего перепродать за 4000 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

    1. Определим остатки кредита на момент оценки (3-й год кредита) и на конец периода владения (5-й год кредита).

    Ценообразование на рынке недвижимости, равновесная цена

    Предложение на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на предложение

    Спрос на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на спрос

    Цикличность на рынке недвижимости

    Связать с положением в стране.

    С п р о с – это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических.

    П р е д л о ж е н и е – это количество объектов недвижимости, которые

    собственники готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток времени. Изменение предложения на рынке недвижимости может быть реализовано: за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости; изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

    Факторы, влияющие на предложение:

    Количество производителей и собственников данного вида недвижимости;

    Уровень налогов и субсидий строителям, цена на экономические ресурсы;

    Уровень технологий производства строительной продукции;

    Изменение экономического положения домохозяйств;

    Изменение экологического состояния;

    Инфляция и инфляционное ожидание.

    Равновесной называется цена , при которой количество товара, предложенного на рынке, равно количеству товара, на который предъявлен спрос. Стабилизация цен вносит определенность на рынке недвижимости, приближает спрос и предложение к равновесию, когда продавцы и покупатели могут планировать свои действия. Рынок недвижимости может устойчиво развиваться на основе самоорганизации, когда цены на нем растут с темпом, чуть превышающем темпы инфляции, в этом случае инвестору выгодно вкладывать средства в строительство объектов недвижсти, а потребители могут планировать свои действия.

    Увеличение затрат застройщика повышает Ps (мб стоимость объекта).

    Ожидание высоких доходов повышает Pd (мб стоимость строительства - или готового объекта).

    Общая норма отдачи (Y o) - это норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) инвестированного капитала с учетом изменения доходов в течение периода владения, включая реверсию. Общая норма отдачи отражает рыночные условия и соответствует уровню риска инвестиций в конкретные активы, не учитывает влияние условий финансирования. Эту норму можно рассматривать как средневзвешенную норму прибыли заемного и собственного капитала, известную в оценке бизнеса как модель WACC.


    Норма отдачи собственного капитала (Ye ) - это норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) собственного капитала с учетом изменения доходов на собственный капитал в течение периода владения, включая реверсию. Норма отдачи собственного капитала инвестора учитывает влияние заемного финансирования на денежный поток собственного капитала.

    Норма отдачи заемного капитала (Ym ) - это норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) заемного капитала с учетом всех доходов на заемный капитал в течение периода владения, включая реверсию.

    Учитывает скидки, дисконтные пункты, штрафы за досрочное погашение и платежи за организацию кредита. Норма отдачи заемного капитала соответствует эффективной ставке процента. Если проценты по кредиту начисляются один раз в год, то Ym = i , т.е. m =1.

    Любая из перечисленных выше норм отдачи может выступать в качестве ставки дисконтирования для пересчета соответствующих будущих платежей в текущую стоимость. Например, для расчета текущей стоимости будущих доходов собственника (Ie ) используется норма отдачи на собственные средства (Ye ).

     
    Статьи по теме:
    Лидеры и аутсайдеры Какие страны относятся к аутсайдерам
    15-02-2010 13:18 Страны-аутсайдеры получили прозвище PIGS (свиньи) Появившаяся с легкой руки экономистов Goldman Sachs аббревиатура , объединяющая потенциальных экономических лидеров, стала обрастать клонами. Для потенциальных аутсайдеров - Португалии,
    Комиссия по градостроительству, государственной собственности и землепользованию
    1. Комиссия по землепользованию и застройке (далее - Комиссия) создается в целях подготовки Правил землепользования и застройки в соответствии с Градостроительным Земельным кодексами Российской Федерации, а также для решения следующих задач: Рассмотрение
    Что такое сборные конструкции?
    Унифицированные, заводского изготовления конструкции. Сборные конструкции в строительстве, конструкции, собираемые (монтируемые) из готовых элементов, не требующих дополнительной обработки (обрезки, подгонки и пр.) на месте строительства. Элементы сборны
    Устойчивость и надежность банка
    2.2 Анализ депозитных операций ПАО «Сбербанк России» Привлечение средств частных клиентов и обеспечение их сохранности остаются основой бизнеса ПАО «Сбербанк России» привлекает средства в срочные депозиты, вклады до востребования, включая банковские карты