Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости. Краткий анализ рынка офисной недвижимости

В августе 2017 г. в аренду предлагалось 2 766 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 461 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству вырос на 5%, а по общей площади - на 10%.

Средняя арендная ставка за месяц снизилась на 4% и составила 17 295 руб./кв. м/год. Курс доллара в августе не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте ставка также уменьшилась на 4% и составила 290$/кв.м/год. За год, с августа 2016 года рублевые ставки не изменились, а долларовые снизились на 8%.

Рост объема предложения и снижение арендных ставок в августе являются умеренными, что характерно для летнего периода. Макроэкономические и иные факторы для существенного изменения конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости на текущий момент отсутствуют.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 48%. Далее идут производственно-складские (42%) и торговые помещения (10%).

Торговая недвижимость

В августе 2017 г. на рынке экспонировалось 559 объектов общей площадью 155 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов увеличилось на 1%, а общая площадь - на 5%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 35 объектов общей площадью 8 тыс. кв. м, что ниже показателя июля на 10% по количеству и на 29% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 5% и составила 58 973 руб./кв. м/год, при этом по давно экспонируемым объектам ставки практически не изменились. Снижение арендной ставки произошло, в частности, из-за ухода в июле двух дорогих объектов - на ул.Старый Гай (270 кв.м, 119 000 руб./кв.м/год) и ул. Тверская (173 кв.м, 131 261 руб./кв.м/год).

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в августе 2017 г. выросло на 2%, а их общая площадь - на 8%. Объем предложения составил 524 объекта общей площадью 147 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц уменьшилась на 8% и составила 26 671 руб./кв.м/год,

По уровню изменения ставок за месяц различие между объектами в центре и за его пределами не существенно, однако в среднесрочном плане спрос на помещения в центре является более высоким.

Торговые помещения внутри Садового Кольца
Торговые внутри СК Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 29 394 6,937 0,239 63 215
К июлю 2017 -12% -16% -29% -20% +3%
К августу 2016 -33% -2% -15% +26% +18%

Офисная недвижимость

В августе 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду как по количеству, так и по общей площади вырос на 2% и составил 1 623 объекта общей площадью 698 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре выросло на 8%, а общая площадь не изменилась. Средняя арендная ставка выросла на 1% и составила 24 751 руб./кв.м/год.

Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству и общей площади вырос на 2%, при этом средняя ставка выросла на 1% и составила 15 896 руб./кв.м/год.

Изменение ставок по офисной недвижимости как в центре, так и за его пределами продолжает оставаться несущественным, что отражает низкую деловую активность, связанную в т.ч. с летним периодом.

Общая ситуация на рынке

Банк России продолжает последовательно снижать ключевую ставку: с 9,75% (март) до 9,25% (май) и до 9,0%(июнь) годовых.

Средний курс доллара за 2 кв.2017 г. составил 57,20 руб., сократившись на 2,5% по сравнению со средним показателем за 1 кв. 2017 г.

Уровень инфляции с начала года (янв.- май) - 1,7% против 2,9% (янв.-май 2016 г).
Уровень годовой инфляции - 4,1% (май).

Оборот розничной торговли Москвы в январе-мае практически не изменился по сравнению с тем же периодом 2016 г (99,8%) и увеличился в мае - 101,8% (к маю 2016 г). Отмечается сокращение оборота общественного питания - 89,6% в январе- мае 2017 г. и 90,4% в мае 2017 г. к соответствующим периодам 2016 г.

По данным на апрель 2017 г. среднедушевой доход в Москве составил 63,8 тыс. руб. С февраля по апрель реальные доходы населения показывают ежемесячный рост, однако по
сравнению с прошлым годом динамика отрицательная - 99,3% в апреле 2017 г. к апрелю
2016 г.

Индекс потребительских настроений* в Москве в отчётном периоде составил 104 пункта,
сократившись на 3 единицы по сравнению с предыдущим кварталом.

По материалам исследования потребительских настроений GfK

В IQ 2017 г. впервые за последние несколько лет в офисном и торговом сегментах московского рынка коммерческой недвижимости был отмечен рост арендных ставок. Впрочем, аналитики не спешат радоваться: уже в следующем квартале ожидается существенный ввод новых объектов, который повлечет за собой неминуемое увеличение уровня вакантных площадей.

За отчетный период в офисном сегменте было введено 51,8 тыс. кв. м GLA. Несмотря на увеличение показателя относительно IV квартала 2016 года на 16,4%, аналитики NAI Becar отмечают сохраняющуюся тенденцию замедления темпов ввода офисных объектов . До конца года, по данным департамента управления активами NAI Becar , ожидается ввод еще порядка 430 тыс. кв. м офисных площадей.

По итогам первых трех месяцев в высококлассных офисных объектах было зафиксировано снижение уровня вакансии, что, в свою очередь, повлекло за собой увеличение впервые с 2014 г. арендных ставок. Так, в классе А вакансия сократилась на 6% с конца прошлого года, в классе В+ - на 12,7%, в классе В - 8%. Между тем, на текущий момент доля свободных площадей в классе А остается на высоком уровне и составляет 21,3%. Арендные ставки относительно конца 2016 г. увеличились в классе А на 4,8% (до 1,9 тыс. рублей), на 7,5% (до 1,4 тыс. рублей) в классе В+ и на 4,7% (до 1,1 тыс. рублей) в классе В.

Ключевым трендом начала 2017 года можно считать увеличившийся интерес к коворкингам со стороны собственников действующих БЦ. Как показывают исследования, размещение оператора коворкинга на территории БЦ в разы повышает интерес арендаторов к самому офисному объекту . Связано это, прежде всего, с возможностью более эффективного использования своих площадей. К примеру, наличие коворкинга позволяет арендаторам экономить на аренде дополнительных площадей, выделяемых, в частности, для размещения переговорных и конференц-залов. Кроме того, благодаря коворкингам у компаний-арендаторов появляется возможность привлекать сотрудников на проектные работы, не беспокоясь, что тем не хватит места в офисе. Таким образом, развивая инфраструктурную составляющую объектов сегодня, собственники повышают их конкурентное преимущество в будущем.

Среди крупнейших сделок I кв. 2017 года - «Яндекс», арендовавший 10,3 тыс. кв. м в БЦ «Аврора», и АО «Сервье», заключившее договор на аренду 6,6 тыс. кв. м в БЦ «Белые сады».
Примечательно, что около 87% от общего объема сделок пришлось на офисный сегмент, в первую очередь, благодаря покупке Банком ВТБ 22,4 тыс. кв. м в Башне «Евразия» ММДЦ «Москва-сити».

В сегменте торговой недвижимости Москвы с начала года было введено 11,3 тыс. кв. м GLA, что на 91% ниже показателей 4Q 2016 г. Однако уже во II квартале ожидается сдача в эксплуатацию сразу 6 торговых объектов совокупной площадью 150 тыс. кв. м., что негативно скажется на уровне вакансии. Общий уровень вакансии в качественных торговых центрах Москвы составляет на сегодня 12% (снижение на 4% относительно конца 2016 г.). Ставки для арендаторов торговой галереи упали за отчетный период на 4,1% до 37,3 тыс. рублей за 1 кв. м, для «якорей» же они остались неизменными - 12,9 тыс. рублей за «квадрат».

Складской сегмент продемонстрировал в I квартале 2017 г. неплохую динамику ввода - на рынок вышло порядка 119 тыс. кв. м GBA, увеличившись на 10,2% по отношению к концу прошлого года. Так, в эксплуатацию было введено 4 новых комплекса классов А+/А: ТСК «Клин» (56 тыс.кв.м), «Технопарк» (18,7 тыс.кв.м), ОРЦ «Радумля» (1 очередь, 13 тыс.кв.м), ПСК «Никольское» (8 тыс.кв.м). До конца года ожидается запуск еще 500-600 тыс. кв. м. Уровень вакансии на этом фоне продолжает увеличиваться и по итогам конца марта составляет 16% в классе А и 15% - в классе В. Арендные ставки в сегменте по сравнению с концом 2016 года упали на 14% (до 4,1 тыс. рублей) в классе А и на 10% (до 3,8 тыс. рублей)
в классе В.

Первая угроза представляет собой сокращение маржинальности. Уровень арендных ставок понижается, а расходы собственника только повышаются. Понижение ставок вызвано возросшей конкуренцией на хорошие объекты. Расходы собственников повышаются по причине изменений в законодательстве. теперь исчисляется из кадастровой стоимости, а не из инвентаризационной.

Вторая угроза также касается законов. Речь идёт об излишнем регулировании на законодательном уровне. Региональные власти запрещают строительство, ограничивают время работы (например, магазинов), устанавливают размер арендных ставок - всё это негативно сказывается на бизнесе, а значит и на аренде.

В третьих, нельзя не сказать о влиянии политики на рынок коммерческой недвижимости. Он сильно зависит от экономической ситуации в стране, а она в свою очередь от политической ситуации. В частности, неопределённые отношения с Западом оказывают воздействие на зарубежных инвесторов и на их вливания в российский рынок. А неустойчивость курса валют влияет на покупательскую способность населения, которая и без того падает.

Четвертая угроза состоит в том, что банки и госструктуры все больше приобретают объектов коммерческой недвижимости в свой портфель. Многие объекты перешли в управление банков из-за задолженностей. Это мешает развиваться отрасли по законам рынка. Слишком большое участие государства. При этом государственной поддержки на рынке коммерческой недвижимости не существует.

Офисная недвижимость

Анализ рынка офисной недвижимости 2016 года показал, что процент введённых в эксплуатацию помещений оказался в два раза ниже, чем в 2015 году. Новый год обещает нарастить обороты и сдать 440 000 квадратных метров офисов.

Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE , говорит о том, что объем офисных площадей, который введут в эксплуатацию в этом году, будет еще больше и составит 507 000 квадратных метров.

Что касается сделок по аренде и купле-продажи, то их ожидаемый объем - порядка 1,1 млн квадратных метров - комментирует Олеся Дзюба.

Количество вакантных площадей класса «А» должно остаться на уровне. А вот свободных офисов класса «В» станет меньше.

Что касается ставок, то они должны остаться стабильными. Если их рост возможен, то на 5 - 10%. Стоимость квадратного метра офисов класса «А прайм» начинается от 42 000 рублей, класса «А» от 18 000 рублей, класса «B» от 13 000 рублей.

Складская недвижимость

В складской недвижимости наблюдается тенденция перехода арендаторов в более качественные объекты и сосредоточение в распределительных центрах.

Если арендаторы могут позволить себе формат складов «built-to-suit» - они это делают. Если нет - предпочитут «класс А» и стандартный функционал.

Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE , считает, что рынок складской недвижимости стабилизировался, и в конце 2017 года нас уже ожидают повышение ставок и сокращение вакансий. Евгений Нумеров, управляющий директор Skladman USG , подтверждает снижение уровня предложения в этом году.

Торговые помещения

Темп ввода в эксплуатацию торговых помещений в 2017 году будет сокращаться. Правда уровень заполняемости будет хорошим. Они будут открываться минимум на 80% заполненными (против прошлогодних 50-60%).

В регионах ожидается аналогичная ситуация. Есть много городов, в которых покупательская способность населения высока, но нет достойных торговых центров. Потенциал развития в таких регионах велик. Крупные сети ритейлеров, сегмент DIY и детских товаров, учитывая эти настроения, продолжают в них активное развитие.

Гостиницы

Гостиничный бизнес в столице испытывает на себе рост потока туристов. При этом отели люкс-класса осторожно относятся к такой тенденции и не повышают среднюю цену за номер/ночь.

Что касается регионов, уровень туризма подрос за счет введения санкций и соответствующего развития внутренних направлений.

В 2017 году в России должны открыться 11 отелей международных брендов. (В 2016 году их открылось 9, в 2015 - 13).

К 2021 году количество отелей международного уровня достигнет цифры - 109. Такие гостиницы откроются также в городах, где ранее не было отелей международных брендов: Хабаровск, Архангельск, Томск, Владимир, Тольятти, Оренбург, Владивосток, Переславль-Залесский Зеленоградск, Ставрополь, Кемерово, Саранск, Минеральные Воды, Новороссийск.

Инвестиции

Что касается инвестиций, то здесь встречаются два мнения. Первое: да, количество иностранных инвестиций сократилось, но видно растущий интерес зарубежных инвесторов в особенности со стороны Азии и Ближнего Востока (арабские вливания). Доля российских инвесторов в коммерческую недвижимость по-прежнему преобладающая.

Второе мнение: из-за нестабильности политических отношений с Западом и волатильности валюты - иностранные инвестиции под большим вопросом, и что нас ожидает неясно.

Пока лидирующие сферы коммерческой недвижимости для инвесторов - это офисная, торговая и гостиничная.

Объем инвестиций в 2017 по прогнозам должен достигнуть 5 млрд долларов.

Прогнозы

Мнения на ситуацию в 2017 году расходятся. Первый прогноз: рынок стабилизировался, пик пройден, и показатели 2017 будут улучшаться.

Второй: только в 2017 году нас ожидает настоящий кризис рынка коммерческой недвижимости, и всё стабилизуется к 2019 году. Однако эксперты отмечают, что ожидаемый спад будет не таким сильным, как в 2008-2009 годах.

В связи с такими прогнозами многие игроки заняли выжидательную позицию. Поэтому на рынке сейчас преобладает консерватизм в действиях.

Однако, как отметил руководитель компании «АРР» Виталий Денисов , не бывает такой ситуации, когда на рынке либо все развиваются, либо все не развиваются. Игроки, выжившие в сложной экономической ситуации 2016-ого, умеют подстраиваться под ситуацию и менять план и направление действий. Это означает, что, несмотря на общие экономические показатели - компании будут развиваться, инвесторы будут вкладываться, а сделки будут совершаться.

Компания RRG провела исследование рынка коммерческой недвижимости столичного региона в третьем квартале 2017 года. Информация для исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 36 миллионов рублей, а также торговые помещения стоимостью от 26 миллионов рублей или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.

Объем предложений объектов недвижимости в обоих сегментах – продаже и аренде – снизился.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В 3 кв. 2017 года объем предложения снизился на 1% по количеству и на 4% по общей площади. За год, по сравнению c 3 кв. 2016 года, объем предложения снизился на 5% по количеству и снизился на 28% по общей площади.

Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 2 164 объекта общей площадью 2 960 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 176 936 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 3%, а за год снизился на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 2%, а за год снизилась на 19% и составила 2 998 $/кв.м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 5%, а за год - на 35% и составила 523 млрд. руб.

Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о снижении спроса. При этом снижение объема предложения свободных площадей, уход их с рынка дает надежду на то, что новая точка равновесия на рынке скоро будет найдена.

Все сегменты Количество Общая стоимость, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м
значение 2 164 523 699 2 960 1,37 176 936
к II кв.2017 − 1% − 5% − 4% − 3% − 1%
к III кв. 2016 − 5% − 35% − 28% − 24% − 10%

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 5%, по производственно-складским помещениям - на 5%, а по помещениям свободного назначения – вырос на 14%.

Объем предложения по общей площади за год по сравнению с 3 кв. 2016 года, по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 35%, по производственно-складским - вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения уменьшился на 35%.

В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).

Ценовые показатели

За 3 квартал 2017 года цена по торговой недвижимости выросла на 2% до 245 510 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 202 521 руб./кв.м, по производственно-складской выросла на 4% и составила 63439 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения - на 5% до 210 068 руб./кв.м.

По сравнению с 3 кварталом 2016 года средневзвешенная цена снизилась на 9% по торговой, на 4% - по офисной, на 17% по производственно-складской недвижимости и выросла на 1% по помещениям свободного назначения.

Единственным сегментом, где в 3 квартале 2017 г. цены снизились, явилась офисная недвижимость, однако рост цены по остальным сегментам был незначительным, а за год цены снизились по всем сегментам кроме производственно-складских помещений.

Торговые Количество Общая стоимость, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение 348 45 738 186 0,54 245 510
к II кв.2017 − 15% − 12% − 14% + 1% + 2%
к III кв. 2016 − 7% − 35% − 29% − 23% − 9%

Офисные Количество Общая стоимость, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение 1 341 347 182 1 714 1,28 202 521
к II кв.2017 + 4% − 9% − 5% − 9% − 4%
к III кв. 2016 − 3% − 38% − 35% − 33% − 4%

ПСП Количество Общая стоимость, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средневзвешенная цена, руб./кв.м
Значение 160 39 688 626 3,91 63 439
к II кв.2017 − 18% − 2% − 5% + 16% + 4%
к III кв. 2016 − 15% − 3% + 17% + 38% − 17%
ПСН Количество Общая стоимость, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение 315 91 091 434 1,38 210 068
к II кв.2017 + 11% + 20% + 14% + 2% + 5%
к III кв. 2016 − 4% − 35% − 35% − 32% + 1%

Торговая недвижимость

Объем предложения

В 3 квартале экспонировалось 348 торговых объектов общей площадью 186 тыс.кв.м, из них 32 объекта – внутри Садового Кольца и 316 объектов – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 9%, по общей площади – не изменился. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству снизился на 16% и на 15% по общей площади.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 3 квартал 2017 г. снизилась на 16% и составила 824 912 руб./кв.м, что было обусловлено как окончанием экспонирования во 2 квартале крупного и дешевого объекта на Хоромном пер. (2586 кв.м, 2 200 000 руб./кв.м), так и выходом на рынок дешевых объектов на Раушской наб. (398 кв.м, 282 518 руб./кв.м), Толмачевском пер. (680 кв.м, 262 500 руб./кв.м), Казарменном пер. (720 кв.м, 305 556 руб./кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 4% до 219 283 руб./кв.м. Рост цены был связан с выходом на рынок в 3 квартале дорогого торгового объекта на Рязанском пр-те (9 747 кв.м, 359 064 руб./кв.м) .

Несмотря на то, что цены по помещениям в центре за квартал снизились, а за пределами, наоборот, выросли, за год ситуация противоположна, поэтому в среднесрочной перспективе можно говорить о том, что на помещения в центре спрос выше, но до последнего времени такие помещения были несколько переоценены.

Торговые Количество Общая стоимость, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение 348 45 738 186 0,54 245 510
к II кв.2017 − 15% − 12% − 14% + 1% + 2%
к III кв. 2016 − 7% − 35% − 29% − 23% − 9%
Торговые внутри СК Количество Общая стоимость, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение 32 6 655 8 0,25 824 912
к II кв.2017 − 9% − 16% 0% + 9% − 16%
к III кв. 2016 − 22% − 41% − 48% − 33% + 14%
Торговые
вне СК
Количество Общая стоимость, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение 316 39 083 178 0,56 219 283
к II кв.2017 − 16% − 12% − 15% + 1% + 4%
к III кв. 2016 − 5% − 34% − 27% − 24% − 9%

Street-retail

Объем предложения

В 3 квартале 2017 г. на продажу было выставлено 107 объектов street-retail общей площадью 29 тыс.кв.м., из них 10 объектов – внутри Садового Кольца и 97 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 9%, а общей площади - на 10%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 14%, а по общей площади – на 20%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 8% до 960 183 руб./кв.м, при этом по старым объектам цена снизилась на 10%. Рост цены был обусловлен выходом на рынок дорогого объекта на М.Козихинском пер. (100 кв.м, 1 459 550 руб./кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 2% и составила 275 718 руб./кв.м, что произошло за счет роста на 5% цен по объектам, которые экспонируются уже давно.

Street-retail Количество Общая стоимость, млн. руб. Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2
значение 107 9 934 29 0,27 343 396
к II кв.2017 − 14% − 15% − 19% − 6% + 5%
к III кв. 2016 + 1% − 22% − 2% − 3% − 21%

Street-retail внутри СК Количество Общая стоимость, млн. руб. Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, руб./м2
значение 10 2 747 3 0,29 960 183
к II кв.2017 − 9% − 3% − 10% − 1% + 8%
к III кв. 2016 − 41% − 42% − 38% + 6% − 7%
Street-retail вне СК Количество Общая стоимость, млн. руб. Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, руб./м2
значение 97 7 188 26 0,27 275 718
к II кв.2017 − 14% − 18% − 20% − 6% + 2%
к III кв. 2016 + 9% − 10% + 5% − 4% − 15%

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в 3 кв. 2017 года снизился на 7% по количеству и на 10% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству вырос на 19%, а по общей площади – на 3%.

Всего в 3 квартале экспонировалось 4 452 объекта общей площадью 2 260 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка как за квартал, так и за 4 последних квартала снизилась на 3% и составила 17 969 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за третий квартал вырос на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 304 $/кв.м/год. Годовая арендная плата за квартал снизилась на 12% и составила 32,4 млрд. руб.

Снижение средней арендной ставки как в долларах, так и в рублях за год свидетельствует о том, что отрицательные факторы на рынке недвижимости пока преобладают.

Все сегменты Количество Суммарная ГАП, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м
значение 4 452 32 416 2 260 0,51 17 969
к II кв.2017 − 7% − 13% − 10% − 3% − 3%
к III кв. 2016 + 19% − 0% + 3% − 13% − 3%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 3 квартал 2017 года по отношению ко второму снизился на 19% по торговой, на 11% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 5%, по офисной – на 4%, а производственно-складской недвижимости – вырос на 17%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 50%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (12%).

Ценовые показатели

Средняя арендная ставка за 3 квартал 2017 г. по торговой недвижимости снизилась на 2% и составила 30 808 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - также уменьшилась на 2% до 17 327 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – выросла на 2% и составила 6 656 руб./кв.м/год.

По сравнению с 3 кварталом 2016 года изменение ставки аренды составило -3% по торговой, +1% по офисной, а по производственно-складской недвижимости ставка не изменилась.

Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.

Торговые Количество Суммарная ГАП, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение 922 6 660 254 0,28 30 808
к II кв.2017 − 10% − 17% − 19% − 10% − 2%
к III кв. 2016 + 11% − 3% − 5% − 14% − 3%
Офисные Количество Суммарная ГАП, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение 2 633 19 984 1 090 0,41 17 327
к II кв.2017 − 7% − 14% − 11% − 4% − 2%
к III кв. 2016 + 18% − 3% − 4% − 19% + 1%
ПСП Количество Суммарная ГАП, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средняя ставка, руб./кв.м/год
Значение 897 5 772 916 1,02 6 656
к II кв.2017 − 2% − 3% − 4% − 3% + 2%
к III кв. 2016 + 31% + 15% + 17% − 11% 0%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству снизился на 10%, а по общей площади снизился на 19%. Объем предложения за год вырос на 11% по количеству, а по общей площадки уменьшился на 5%.

Всего в 3 квартале экспонировался 922 объекта площадью 254 тыс.кв.м, из них 51 объект - в центре и 871 помещение – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале снизился на 18% в центре и на 19% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 58 889 руб./кв.м/год.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 29 164 руб./кв.м/год.

Несущественность изменения ставок по торговым объектам свидетельствует о стагнации на рынке в условиях уменьшения объема предложения.

254 0,28 30 808 к II кв.2017 − 10% − 17% − 19% − 10% − 2% к III кв. 2016 + 11% − 3% − 5% − 14% − 3%
Торговые внутри СК Количество Суммарная ГАП, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение 51 658 13 0,26 58 889
к II кв.2017 − 30% − 24% − 18% + 17% − 1%
к III кв. 2016 − 39% − 29% − 26% + 22% − 3%

Торговые
вне СК
Количество Суммарная ГАП, млн. руб. Общая площадь, тыс. кв.м Средняя площадь, тыс. кв.м Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение 871 6 001 241 0,28 29 164
к II кв.2017 − 9% − 17% − 19% − 11% 0%
к III кв. 2016 + 16% + 1% − 3% − 17% + 2%

Street-retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail в 3 квартале 2017 года снизился на 10% по количеству и на 19% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 4%. Всего в 3 квартале экспонировалось 353 объекта площадью 76 тыс.кв.м., из них 17 объект предлагался в центре и 336 объектов – за его пределами.

Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя ставка, руб./кв.м/год значение 353 2 351 76 0,22 34 976 к II кв.2017 − 10% − 20% − 19% − 10% − 5% к III кв. 2016 + 13% + 1% + 4% − 8% − 9%
Street-retail внутри СК Количество Суммарная ГАП, млн. руб. Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение 17 255 5 0,29 67 263
к II кв.2017 − 32% − 28% − 6% + 38% − 13%
к III кв. 2016 − 51% − 38% − 29% + 47% − 3%

Street-retail вне СК Количество Суммарная ГАП, млн. руб. Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение 336 2 097 71 0,21 33 343
к II кв.2017 − 9% − 19% − 20% − 12% − 2%
к III кв. 2016 + 21% + 9% + 8% − 11% − 3%
 
Статьи по теме:
Лидеры и аутсайдеры Какие страны относятся к аутсайдерам
15-02-2010 13:18 Страны-аутсайдеры получили прозвище PIGS (свиньи) Появившаяся с легкой руки экономистов Goldman Sachs аббревиатура , объединяющая потенциальных экономических лидеров, стала обрастать клонами. Для потенциальных аутсайдеров - Португалии,
Комиссия по градостроительству, государственной собственности и землепользованию
1. Комиссия по землепользованию и застройке (далее - Комиссия) создается в целях подготовки Правил землепользования и застройки в соответствии с Градостроительным Земельным кодексами Российской Федерации, а также для решения следующих задач: Рассмотрение
Что такое сборные конструкции?
Унифицированные, заводского изготовления конструкции. Сборные конструкции в строительстве, конструкции, собираемые (монтируемые) из готовых элементов, не требующих дополнительной обработки (обрезки, подгонки и пр.) на месте строительства. Элементы сборны
Устойчивость и надежность банка
2.2 Анализ депозитных операций ПАО «Сбербанк России» Привлечение средств частных клиентов и обеспечение их сохранности остаются основой бизнеса ПАО «Сбербанк России» привлекает средства в срочные депозиты, вклады до востребования, включая банковские карты